고양시, 일산 재건축 용적률 상향에 맞는 최고의 주거환경 조성

고양특례시는 지난해 6월 일산신도시정비기본계획을 고시한 이후 각 특별정비예정구역의 특별정비계획안에 대해 사전 자문 등 패스트트랙을 지원 중인 가운데, 일산신도시 재건축 용적률에 대해 쾌적한 주거환경 조성을 위해 적정한 용적률을 적용할 필요가 있다고 밝혔다.  

1기 신도시 재건축 기준용적률은 일산신도시가 가장 낮지만, 용적률 증가 비율은 상대적으로 높은 수준인 것으로 나타났다. 단순한 용적률보다 증가 비율에 주목해야 한다는 의견이다.   

1기 신도시 일산의 아파트 현황용적률은 172%로, 분당(184%)·평촌(204%)·산본(207%)·중동(216%)에 비해 가장 낮은 것으로 나타났다. 일산은 1990년대 개발 당시 저밀도의 쾌적한 주거환경을 목표로 설계한 계획도시이기 때문에 1기 신도시 중에서도 평균용적률이 가장 낮은 편이다.  

이런 영향으로 1기 신도시(노후계획도시) 재건축 기준용적률(아파트)은 일산 300%, 분당 326%, 산본·평촌 각각 330%, 중동 350%로 설정됐다. 역시 일산이 가장 낮고 중동이 가장 높다. 

그러나 증가 비율을 살펴보면 다른 결과가 나온다. 기존 현황용적률 대비 재건축 기준용적률(아파트)의 증가비율은 일산이 1.74배 (172→300%)로, 분당 1.77배 (184→326%) 다음으로 높은 수준을 보였다. 이어 평촌 1.62배 (204→330%), 중동 1.62배(216→350%), 산본 1.59배 (207→330%) 순이다. 현황용적률이 낮은 분당·일산의 용적률 증가 비율이 오히려 상대적으로 높은 것이다. 

이는 일산신도시 재건축이 다른 1기 신도시에 비해 상대적으로 유리한 조건에 속한다고 말할 수 있으며, 보수적으로 봐도 타 도시에 비해 불리하다고 말하기는 어렵다는 해석이다. 

일각에서는 다른 1기 신도시와 비교해 일산의 재건축 기준용적률(300%)이 가장 낮다며 기준용적률을 분당 등 다른 도시처럼 326% 이상으로 올려야 한다고 주장한다. 또한 기준용적률을 초과해 일반분양 물량을 최대한 늘려 사업성을 확보하고 주민 분담금을 낮춰야 한다는 것이다. 

이와 관련, 고양시는 일산 노후계획도시 재건축 기준용적률은 타 도시에 비교해도 적정한 수준이라는 의견이다. 재건축 사업성만 보고 과도한 기준용적률과 정비용적률을 적용하면 과밀개발을 초래하고 도시의 주거환경과 쾌적성을 해칠 우려가 있다는 설명이다. 

아울러 용적률이 올라가면 당연히 인구 수와 세대 수도 같이 증가하므로 그만큼 필요해지는 기반시설 확충 및 정비는 사업시행자 즉 주민이 토지 및 현물, 현금 납부로 공공기여를 통해 부담하는 것이 의무다. 따라서 반드시 용적률을 많이 올린다고 해서 무조건 사업성이 같이 좋아지는 구조가 아니라는 것이다.

이동환 고양특례시장은 “노후계획도시 재건축은 도시 전체를 새롭게 설계하는 과정인 만큼 멀리 장기적 안목과 넓은 시야를 가져야 한다”며 “지금 당장의 사업성만 볼 것이 아니라 도로·철도·상하수도 등 도시기반시설이 감당할 수 있는 건축계획을 수립해야만 시민편익 우선의 쾌적한 주거환경과 도시경쟁력을 확보하는 등 살기 좋은 미래도시로 나아갈 수 있다”고 강조했다.